入市項目數創(chuàng)年內新高

　　北京市房地產交易管理網顯示，2011年8月，全市商品房住宅合計簽約13664套，環(huán)比7月的17713套下降了22.9%。這一成交量也創(chuàng)造了2009年以來的最低值，甚至遠遠低于2008年同期。其中，新房成交量為5506套，環(huán)比減少40%，同比減少17%。

　　據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，8月北京共有30個項目開盤，與6月份持平;但上月開盤的包括建邦華庭、保利東郡、保利中央花園在內的30個項目累計新增商品住宅11120套，遠遠超過6月9192套的供應量，成為今年以來供應量最大的一個月。

　　成交均價下降

　　亞豪機構統(tǒng)計數據還顯示，8月新建商品住宅成交均價為22043元/平方米，與7月份22388元/平方米的成交均價相比，每平米下降345元。

　　在8月開盤的30個項目當中，6個項目不同程度降價，包括金隅萬科城、紅木林、中糧萬科·長陽半島、悅溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悅都。這6個項目均為五環(huán)以外，其中兩個位于昌平，4個位于房山。

　　不過，上月還有6個項目出現均價上漲的現象，分別為橡樹灣、首開常青藤、首開國風美唐、觀唐云鼎、萬科幸福匯、中信新城。其中萬科幸福匯本期開盤價位10500元/平方米，比上期上漲500元。

　　庫存創(chuàng)兩年來新高

　　截至8月31日，北京房地產交易管理網顯示，全市住宅庫存總套數為108939套，達到了2009年8月11日之后2年來的歷史新高。

　　據北京中原三級市場總監(jiān)張大偉分析，目前存量消耗需要接近24個月。而未來一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平米，提供住宅總套數有可能超過15萬套。

　　北京中原統(tǒng)計數據顯示，7月末11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。

　　北京乃至全國的庫存歷史高點有可能在年內或明年初出現。

　　二手房成交量同比下跌36%

　　根據北京市房地產交易管理網的數據統(tǒng)計，8月樓市二手房住宅簽約套數為8158套，與7月份相比成交量下跌了4.9%，與去年同期相比更是大幅下跌了36%，創(chuàng)三年來二手住宅成交量的歷史第二低點，僅次于2011年5月的8067套。

　　價格方面，根據偉業(yè)我愛我家市場研究院的數據統(tǒng)計，8月份北京全市二手住宅成交均價為24725元/平方米，與7月份的成交均價相比下降431元/平方米。

　　供需方面，8月份二手住宅房源供應量與7月份相比上漲了6.3%，客戶需求量與上月相比上漲了5%。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，房價進一步下跌預期的增強，使得購房者持幣待購意愿更加強烈，9、10月份傳統(tǒng)購房季到來，也使得部分購房者更寄望于9、10月份房價進一步回落后再出手購房，這也造成了8月份成交量的低迷。

　　胡景暉預計，隨著“金九銀十”到來，一手住宅開盤量將明顯增多，開發(fā)商為緩解資金鏈壓力，降價促銷的樓盤也將增多，一手住宅價格的回落，將促使二手住宅價格進一步回落。

　　觀點

　　五環(huán)外房價或跳水

　　“在金九銀十之前，市場出現成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，房企能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最后一個銷售高峰期，金九銀十年必定會有大量開發(fā)商選擇降價沖量。

　　張大偉分析，隨著供應量的上漲，8月成交量卻跌到了2009年來最低值，可以看到購房人的深度觀望還將繼續(xù)升級，預計金九銀十商品房成交量也難以突破7000套，而二手房成交量很可能持續(xù)低迷在8000套-9000套之間，這樣市場總成交量很難突破1.5萬套，部分區(qū)域或現小規(guī)模降價潮，極有可能引發(fā)五環(huán)外區(qū)域成交價格跳水。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，對改善性購房者來說，城區(qū)住宅具有二次置業(yè)優(yōu)勢，但價格持續(xù)高漲下，市場消化能力也開始衰退，預計未來城區(qū)價格漲幅回落或維穩(wěn)的可能性較大。(劉狄 李捷)

　　觀察

　　購房者觀望比例加大

　　北京中原三級市場總監(jiān)張大偉認為，限購政策繼續(xù)向二三線城市蔓延，雖然不會直接影響北京市場，但是對購房者心理影響非常大。特別是部分認為市場調控幅度不會過大的購房者，受到這一政策預期的影響，觀望情緒再次升級。中原地產最近的市場調查數據顯示，在限購升級至三線城市的影響調查中：認為會觀望推遲買房的比例達到了60.6%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析指出，調控6個月之后，很多前期觀望的樓盤迫于資金壓力不得不入市銷售;另一方面，二三線城市限購大幕的開啟，使得很多期望通過二三線城市銷售回款支撐公司運營的企業(yè)不得不改變策略。